Verkehrswert von Immobilien

Ermittlung des Sachwertes von Immobilien

Wenn wir vom Wert einer Immobilie sprechen, dann ist das Endergebnis immer der Verkehrswert einer Immobilie.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt es verschiedene Ansätze: Die Vergleichswertermittlung, Sachwertermittlung und die Ertragswertermittlung.

In diesem Beitrag will ich die Ermittlung des Sachwertes näher erläutern.

Die Ermittlung des Sachwertes wird in Immo WertV §21 geregelt:

„(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des  Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert §16 ermittelt. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen.

(2) Der Sachwert der baulichen Anlage ist, ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln.

(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.“

Was bedeutet das in der Praxis?

Die wichtigsten Begrifflichkeiten aus dem Gesetzestext erläutere ich nachfolgend.

Nutzbare bauliche Anlage

Die Beurteilung was eine nutzbare bauliche Anlage darstellt ist relativ einfach: Es wird geprüft, ob der Zustand der baulichen Anlage eine vorgesehene Nutzung ermöglicht.

Beispiel:
Eine einsturzgefährdete Garage kann kaum mehr sinnvoll als Garage genutzt werden.

Allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt

Die Beurteilung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ist schon mit ein wenig mehr Aufwand verbunden.

Der Sachverständige nutzt hierfür in der Regel  verfügbare Daten wie z.B. Grundstücksmarktberichte, Verkaufszahlen und Verkaufspreise.

Alterswertminderung

Die Alterswertminderung kann über das Baujahr und die Restnutzungsdauer ermittelt werden.

Für sich allein würden diese Daten aber nur einen Teilbereich abdecken.

Auch der allgemeine Zustand des Gebäudes muss berücksichtigt werden. Dafür werden Faktoren wie Instandhaltungsrückstau, Bauschäden, Mängel oder ungewöhnlicher Gebäudeverschleiß ebenso berücksichtigt wie vorgenommene Modernisierungen, Renovierungsarbeiten etc.  

Um diese individuellen Faktoren richtig zu beurteilen muss der Sachverständige über umfassende Erfahrungen, auch im bautechnischen Bereich, verfügen.

Auch für die Bewertung des Sachwertes der baulichen Außenanlage sind umfangreiche bautechnische Erfahrungen notwendig.

Fazit:

Ein Gebäudewert, egal ob gerichtsverwertbar oder „nur“ für private Zwecke, lässt sich nicht am Schreibtisch ermitteln.

Die Immobilie muss vor Ort in Augenschein genommen werden. Es muss eine objektive Einschätzung des Zustandes erfolgen. Bautechnische Erfahrung und eine umfassende Qualifizierung in der Immobilienbewertung (z.B. Personenzertfizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) sind zwingend erforderlich.

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